Allbau AG, Essens größter Wohnungsanbieter, erzielte zum 31. Dezember 2013 aus dem eigenen Bestand von 17.794 Wohnungen, 150 Gewerbeeinheiten und 4.516 Garagen/Tiefgaragen- und Einstellplätzen Umsatzerlöse von 102,9 Mio. Euro (2012: 99,3 Mio.). Die Leerstandsquote stieg leicht von 2,1 % im Jahre 2012 auf 2,4 % (Stand: 31.12.13). Die Fluktuationsquote lag bei 11,3 % (2012: 10,7 %). „Gerade die wirtschaftliche Entwicklung mit nachhaltig stabiler Ertragslage und optimalem Bewirtschaftungserfolg sind sehr überzeugend. Aber 2013 stand bei uns auch wieder im Zeichen vieler für unsere Stadt wichtiger Stadtteilentwicklungsprojekte. Gerade unsere Investitionstätigkeit in den letzten Jahren zeigt auf, wie sehr uns Stadtentwicklung und damit die Lebensqualität in unserer Stadt am Herzen liegt. Dementsprechend ist Stadt(teil)entwicklung auch weiterhin ein wichtiger Eckpfeiler unserer in 2013 von unseren MitarbeiterInnen in Zusammenarbeit mit Experten entwickelten und verabschiedeten Unternehmensstrategie 2020,“ so Dirk Miklikowski.

Die Evaluierung der Unternehmensstrategie 2015 der Allbau AG hatte gezeigt, dass bis heute der weit überwiegende Anteil der selbstgesteckten Ziele und der daraus abgeleiteten Maßnahmen umgesetzt sind. Entsprechende organisatorische und inhaltliche Anpassungen oder Veränderungen des Geschäftsmodells wurden ausgelöst, zeigen sowohl wirtschaftliche als auch öffentlich anerkennende Wirkung und integrieren dabei die drei Nachhaltigkeitsdimensionen ökonomischer Erfolg, soziale Belange und ökologische Verträglichkeit. Nachzulesen ist dies auch im Anfang 2014 erschienenen 1. CSR-Bericht der Allbau AG, der Aktivitäten, Strategien sowie Maßnahmen und Ziele im Zeitraum von 2008-2013 in den Bereichen „Nachhaltiges und verantwortungsbewusstes Handeln“, Umweltschutz, Förderung langfristiger ökonomischer Nachhaltigkeit, verantwortungsvolle Unternehmensführung, verantwortungsbewusste Personalführung und „Engagement für das Gemeinwesen im Rahmen von Kultur-, Sport- und Sozialsponsoring“ vorstellt.

Dirk Miklikowski: „Dort ist auch nachzulesen, dass unsere Investitionstätigkeit sehr erfolgreich läuft, und Produkte und Projekte wie Uferviertel in Altendorf, Pier 78 in der Innenstadt (jeweils Neubau) oder auch MeistersingerPark im Isinger Feld in Leithe (Großmodernisierung) geschaffen wurden, für die in Essen nicht nur eine intensive Nachfrage besteht, sondern die auch häufig Anschub und wesentlicher Beitrag einer attraktiven Stadt(teil)entwicklung sind.“ Dies gilt auch für die 1. Essener Klimaschutzsiedlung, die die Allbau AG auf der Dilldorfer Höhe baute. Hier entstanden bis Ende 2013 51 Wohneinheiten in acht dreigeschossigen Mehrfamilienhäusern (davon drei Passivhäuser) und zusätzlich 17 Reihenhäuser. Das überzeugende energetische und städtebauliche Konzept des Projektes wurde durch das Land NRW ausgezeichnet. Für das gesamte Projekt gelten hohe Nachhaltigkeitsstandards in Bezug auf Energieeffizienz, Schonung von Ressourcen und sozio-kulturelle Belange. Dies wurde unter anderem durch den Einsatz von Passivhaus-Komponenten, hohen Dämmstärken auf Außenwänden, Dachboden und Kellerdecke und einer Komfortlüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung in jeder Wohnung erreicht. Aber die Allbau AG optimiert nicht nur ihren Wohnungsbestand. Auch der Ausbau der Gewerbeimmobilienaktivitäten wird weiter fortgeführt. So erwarb das Immobilienunternehmen im letzten Jahr eine Immobilie im Gewerbepark M1.

„Die betriebswirtschaftliche Weiterentwicklung unseres Unternehmens ist nahezu abgeschlossen und hat dazu geführt, dass weitgehende Transparenz und Klarheit über das unternehmerische Handeln und die damit verbundenen wirtschaftlichen Wirkungen erreicht werden konnte. Die operativen Kennzahlen unseres Unternehmens sind, auch im direkten Vergleich zur gesamten Branche, sehr erfreulich. Dies gilt vor allem für den FFO/qm Wohn- und Gewerbefläche (23,97) (ohne Verkäufe), EBIT (34,68 Mio. Euro), EBITDA (48,92 Mio. Euro) und die durchschnittliche Sollmiete/qm (5,51 Euro),“ berichtet Dirk Miklikowski.

ISE – die neuen Kümmerer vor Ort in Essen
Die Allbau AG führt alle drei Jahre Kundenzufriedenheitsanalysen durch. Das Ergebnis der letzten Befragung mit 963 Interviews ergab, dass 84 Prozent der MieterInnen die Allbau AG an Freunde und Bekannte weiter empfehlen würden und 73 Prozent stimmten der Aussage zu, dass die Allbau AG mehr leistet als andere Wohnungsunternehmen – nicht zuletzt durch den ausgeprägten Service-Gedanken.

Die Allbau AG hat sich auch im Rahmen der Unternehmensstrategie 2020 zum Ziel gesetzt, sozial verantwortungsvoll mit ihren Kunden umzugehen und über eine vollständige Service- und Dienstleistungsorientierung des Bewirtschaftungsgeschäftes sowohl bei Kunden als auch bei potenziellen Kunden, also im Markt, ständig präsent zu sein.

Den service- und kundenorientierten Weg, den die Allbau AG seit Jahren intensiviert, gewann im Oktober 2013 eine besondere Qualität. Die Allbau Managementgesellschaft mbH (AMG) und die RGE Servicegesellschaft mbH (RGE) als Töchter der kommunalen Essener Versorgungs- und Verkehrsgesellschaft mbH (EVV) gründeten im Mai 2013  im Rahmen einer Kooperation eine gemeinsame Hausmeister- und Gebäudeservicegesellschaft, die ImmobilienService Essen GmbH (ISE). Ganz nach dem Motto „Wohnen ist mehr als Wohnung“ sorgt die ImmobilienService Essen GmbH (ISE) dafür, dass im Auftrag der Allbau AG rund 30 Hausmeister im Bestand von ca. 18.000 Mietwohnungen regelmäßig präsent sind und durch Müllentfernung oder auch Kontrollgänge, durch kleinere Reparaturen wie Austausch defekter Glühbirnen im Treppenhaus und vieles mehr für ein sauberes und sicheres Wohnumfeld sorgen. Die Hausmeister sind intensiv geschult und haben das besondere Fingerspitzengefühl. „Das muss auch so sein, denn sie sind nicht nur der Kümmerer, sondern auch das Gesicht der Allbau AG vor Ort und Visitenkarten des Services, den wir unseren Kunden bieten. Die Hausmeister sitzen nicht wartend im Büro – sie gehen aktiv auf sie zu! Sie fördern Nachbarschaft und Kommunikation durch Dialog, Hilfsbereitschaft, Sichtbarkeit und Erlebbarkeit vor Ort – und deshalb genau die richtigen Ansprechpartner für anspruchsvolle Mieter. Die Resonanz unserer Kunden ist sehr erfreulich,“ so Dirk Miklikowski.

In der nördlichen Innenstadt tut sich was
Die Nutzung von Kompetenzen und Ressourcen engagierter Investoren, Institutionen, Vereine und Bürgergruppen sowie die frühe Einbindung von Politik und kommunalen Entscheidungsträgern sind Garanten für das Gelingen notwendiger Stadtentwicklungs- bzw. Stadt­umbauprozesse. Diese Prozesse möchte die Allbau AG auch weiterhin proaktiv begleiten. Dies unterstreicht sie mit dem größten Neubauprojekt ihrer über 95-jährigen Geschichte, das sie, verbunden mit dem identitätsstiftenden Quartiersnamen „Kastanienhöfe – Leben an der Kreuzeskirche“, in der nördlichen Innenstadt realisiert.

Das Wohnungsunternehmen verlegt  2016 seine Zentrale vom Kennedyplatz an die Ecke Kastanienallee/Rottstraße und gibt damit ein eindeutiges Standortbekenntnis ab. „Mit der bewussten Entscheidung, 40.000 Kundenkontakte an einen Standort zu bringen, der zurzeit noch städtebauliche und inhaltliche Defizite hat, glauben wir, so einen notwendi­gen Impuls für eine positive Quartiersentwicklung zu geben,“ so Dirk Miklikowski. Auf rund 6.200 m2 entsteht die neue Zentrale gegenüber dem GOP-Varieté. Ein großes Kundencenter für Mieter und Interessenten im Erdgeschoss soll den Besuchern besten Service bieten und durch seine zentrale Lage für noch mehr Leben an der Kreuzeskirche sorgen. Nicht ohne eigenes Interesse: Mit Wegfall der Wohnungsgemeinnützig­keit und völligem Wandel des Immobilienmarktes sind bei der Allbau AG vollständig neue Arbeitsinhalte hinzugewachsen und es ist eine klare und eindeutige Dienstleistungsorientierung notwendig geworden. Prozesse und Abläufe innerhalb des Unternehmens haben sich erheblich verändert, alte Abteilungen und Strukturen wurden aufgelöst und im Wesentlichen ein prozess- und projektorganisiertes Geschäft etabliert. Seit dem Jahre 2000 ist der Mitarbeiterbestand der Allbau AG um rund 40 Stellen auf über 170 gestiegen. „Die Bürostruktur und -organisation ist an unserem derzeitigen Standort am Kennedyplatz für dies nunmehr entwickelte Geschäftsmodell weitgehend unge-eignet und wir kommen regelmäßig an Grenzen, Prozesse und Abläufe weiter verbessern zu können, wie es übrigens auch unsere Unternehmensstrategie 2020 vorsieht,“ berichtet Dirk Miklikowski.

Das Stadtteilentwicklungsprojekt Kastanienhöfe hat ein Volumen von 53 Mio. €. Das Besondere: Die Kastanienhöfe sollen während der gesamten Bauzeit bis zum Herbst 2016 über die kulturelle Veranstal­tungsreihe BETON SALON (www.betonsalon.info) in den Fokus der Öffentlichkeit – vor allem der Nachbarn - gerückt werden. Unter anderem werden in einem künstlerischen Info-Container mit großer Aussichtsplattform fortlaufend neue Beiträge über Baufortschritt, Künstler und Veranstaltungen sowie Video­clips des Essener Filmemachers Klaus Betzl zu sehen sein. Nächste Aktion an der Baugrube ist am 13.09.2014 (14-17 Uhr) der Auftritt der RheinSirenen. „Unterstützt wird der BETON SALON auch vom Kulturbüro der Stadt Essen – für uns ein deutliches Zeichen, dass wir gemeinsam die nördliche Innenstadt kulturell und ökono­misch entwickeln möchten,“ so Dirk Miklikowski. Die Allbau AG ist der festen Überzeugung, dass die nördliche Innenstadt durch den gewählten Mix einen Schub erfahren und gerade das unmittelbare Umfeld profitieren wird.

Ähnliche Voraussetzungen sieht Essens größter Wohnungsanbieter auch auf dem Grundstück des ehemaligen Berufskollegs, mitten in Holsterhausen gelegen, das vor kurzem erworben wurde. „Gemeinsam mit Partnern wie unter anderem dem Uni-Klinikum, dem Deutschen Roten Kreuz (DRK) und einer Lebensmittelkette wird unter den gegebenen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ein auf den Standort abgestimmter optimaler Mix aus Wohnen, Gewerbe und Sondernutzungen entstehen,“ ist Dirk Miklikowski vom Projekt und Standort überzeugt.

Neubau ist nicht alles…
Die Attraktivität einer Stadt wird jedoch nicht nur über Neubauprojekte gesteigert. Deshalb sollen auch Investitionen in den vorhandenen Wohnungsbestand weiter ein wichtiger Eckpfeiler der AllbauUnternehmensstrategie sein. Insgesamt wurden im vergangenen Jahr über 57,4 Mio. € für die Pflege und Erneuerung des Immobilienbestandes aufgewendet. Die Ausgaben für Modernisierung und Instandhaltung betrugen rund 25 €/m2/Wohn- und Nutzfläche, somit ist die Bilanzsumme 2013 aufgrund der hohen Investitionstätigkeit auf 606,2 Mio. € angestie­gen. „Mit den Bestandsinvestitionsquoten liegen wir damit im oberen Bereich vergleichbarer Wohnungsunternehmen. Darauf sind wir besonders stolz,“ so Dirk Miklikowski.

Geschäftsfelder der AllbauGruppe
Folgende Geschäftsfelder wurden in der Unternehmensstrategie 2020 festgelegt:
Die Immobilienbewirtschaftung ist das zentrale Handlungsfeld und wichtigster Gegenstand unserer unternehmerischen Tätigkeit! Der Kunde steht im Mittelpunkt unseres Handelns. Deshalb richten wir insbesondere Bewirtschaftungsprozesse ausschließlich so aus, dass größtmögliche Kundenzufriedenheit, Kundenbindung und Neukundengewinnung erreicht werden. Alle übrigen Interessen sind diesem Ziel unterzuordnen.

Der Immobilienhandel (An- und Verkauf von Bestandsobjekten) folgt portfolio-strategischen Überlegungen und kann auch als Finanzierungsbeitrag zum Auf- oder Ausbau strategischer Handlungsfelder dienen.

Aufgrund der Marktverhältnisse sind Bauträgermaßnahmen ausschließlich durch Stadtentwicklungsperspektiven motiviert oder bei gesicherter, risikoarmer Vermarktung in die Durchführung zu nehmen. Eine Aufrechterhaltung des Bauträgergeschäftes erfordert die frühzeitige Sicherung von Entwicklungsgrundstücken für nachhaltige Stückzahlen zur Kapazitätsauslastung.

Grundstücks- und Projektentwicklung ist ein Handlungsfeld, zu dem die AllbauGruppe in den letzten Jahren umfassend Know-how und Kompetenz aufgebaut hat. Neben der Nutzung dieser Ressource für eigene Entwicklungsvorhaben wird die AllbauGruppe diese im Konzern Stadt Essen sowie privaten Dritten anbieten, wenn hierüber städtebauliche Defizite beseitigt und für eine positive Stadtentwicklung wichtige Schritte erreicht werden können. Dies erfolgt allein sowie in Kooperation mit Partnern oder Trägern über Dienstleistungen, Management und Investitionen.

Die AllbauGruppe wird für die Stadt Essen sukzessive weitere Immobiliendienstleistungen erbringen und die Stadtentwicklung aktiv begleiten – gegebenenfalls auch durch die Übernahme von Investitionen für die Stadt Essen. Hier sei beispielsweise die Schaffung von Kindertageseinrichtungen oder die Entwicklung und Vermarktung von Standorten, zu denen gemeindliche Nutzungen aufgegeben wurden, genannt.

Externe Immobiliendienstleistungen werden ausschließlich dem Konzern Stadt Essen mit seiner Kernverwaltung und seinen Beteiligungsgesellschaften angeboten. Dies kann auch Management- und zentrale Steuerungsleistungen umfassen – mit dem Ziel, ein einheitliches Property- und Assetmanagement für Immobilien im Konzern zu schaffen.

Auch die Geschäftsbesorgung für Dritte soll weiter ausgebaut werden. Das heißt, dass Dienst­leistungen außerhalb des Konzerns Stadt Essen im Bereich der Übernahme von Geschäftsbesorgungsleistungen für andere gezielt akquiriert werden – insbesondere kleine Immobiliengesellschaften stehen hier im Fokus. Ergänzt werden soll dies über Sanierungsmandate sowie Interimsgeschäftsführungen. Parallel dazu werden Dienstleistungsmandate im privaten Bereich aufgegeben, um die entsprechenden Kapazitäten zu schaffen.

Mit diesen Geschäftsfeldern möchte die Allbau AG über eine wertorientierte Unternehmensführung eine kontinuierliche Wertsteigerung des Vermögens ihrer „Shareholder“ sicherstellen. Der erreichbare „Total Return“ ist dabei – in Abstimmung mit den Anteilseignern – in einem angemessenen Verhältnis zwischen Ausschüttungs- und Wertsteige­rungsorientierung sowie in der Übernahme von sozialer und gesellschaftlicher Verantwortung (Stadtrendite) definiert.

Neuer Aufsichtsrat der Allbau AG
In der heutigen Allbau-Hauptversammlung wurde auch der neue Aufsichtsrat der Allbau AG bestimmt. Ihm gehören nun an:
Ratsherr Thomas Rotter (SPD) (AR-Vorsitzender)
Ratsherr Uwe Kutzner (CDU) (stellv. AR-Vorsitzender)
Ratsfrau Janine Laupenmühlen (SPD)
Herr Hans-Jürgen Best (Stadtdirektor der Stadt Essen)
Herr Michael Feller (Vorstandsvorsitzender der Essener Verkehrs-AG)
Ratsherr Hans-Peter Huch (CDU)
Ratsherr Christoph Kerscht (Grüne)
Herr Stefan Lukai (Mitglied des Vorstandes der Sparkasse Essen)
Herr Jochen Sander (Mitglied Geschäftsleitung Essener Versorgungs- und Verkehrsgesellschaft mbH)
Herr Peter Brandt (Allbau)
Herr Frank Czarnecki (Allbau)
Herr Norbert Frece (Mitglied des Vorstandes des Ruhrverbandes)
Frau Christine Geuß-Mues (Allbau)
Frau Sabine Herfort (Allbau)
Herr Arndt Beutil (Allbau)

Die Kennzahlen und den Geschäftsbericht 2013, auch zum Download, finden Sie <link>hier.