Allbau-Geschäftsführer Dirk Miklikowski präsentierte auch in diesem Geschäftsjahr wieder sehr positive Kennzahlen für die Allbau-Gruppe - nicht zuletzt, weil trotz der Corona-Pandemie das Neuvermietungsgeschäft und die Bestandsbewirtschaftung stabil gelaufen sind. "Im Jahre 2021 konnten wir unseren Anteilseignern Stadt Essen und Sparkasse Essen eine erfreuliche Bilanz mit einem Jahresüberschuss von 32,83 Mio. Euro vorlegen," berichtete er auf der Gesellschafterversammlung. Das ist im Vergleich zum Vorjahr eine Steigerung von rund 3,57 Mio. Euro. Sowohl in 2021 als auch im Vorjahr hat der Verkauf einer Immobilie, die nicht dem strategischen Kerngeschäft der Allbau GmbH zuzurechnen ist, deutlich zum positiven Ergebnis beigetragen. In 2021 haben wir die Immobilie Pier78 in der Grüne Mitte Essen an den Wohnungskonzern Vivawest veräußert.
Die in 2021 erzielten Umsatzerlöse der Allbau-Gruppe betrugen 128,2 Mio. Euro (Vorjahr: 124,6 Mio. Euro) aus dem bewirtschafteten Bestand von 17.653 Wohnungen (von denen 24,4 % öffentlich gefördert waren), 256 Gewerbeeinheiten sowie 5.329 Garagen/Einstellplätzen. Die Durchschnittsmiete per Jahresultimo (netto kalt) lag für den frei finanzierten Wohnungsbestand bei 6,47 Euro pro qm und für den geförderten Wohnungsbestand bei 5,17 Euro pro qm. Aus dem Bestand der freifinanzierten Wohnungen halten wir rund 2.000 Wohneinheiten in einem Mietniveau, dass diese Wohnungen für Menschen mit sehr kleinen Einkommen oder Menschen, die auf Transferleistungen angewiesen sind, bezahlbar bleiben. Die Leerstandsquote lag trotz der bekannten erschwerten Rahmenbedingungen zum Jahresende bei sehr guten 2,01 % (marktbedingt: 1,74 %, strategisch: 0,27 %), die Fluktuationsquote bei 8,8 %. Während von den GewerbemieterInnen schon im letzten Jahr vereinzelte Anfragen nach Mietstundungen eingingen, wurde nun auch in 2021 bei WohnungsmieterInnen vermehrt nach Zahlungsaufschub, Stundung oder Ratenzahlung gefragt, wobei auch hier weit überwiegend individuelle Lösungen vereinbart werden konnten.
Gute Erreichbarkeit während der Corona-Pandemie
Die Corona-Pandemie hatte auch die Allbau-Gruppe in den vergangenen 27 Monaten fest im Griff. Dabei standen in dieser Krisensituation der Schutz der KundInnen und MitarbeiterInnen besonders im Vordergrund. Auch in 2021 wurden an allen Standorten wie Hauptverwaltung, Kundencenter, AllbauPunkten und anderen Bestandsimmobilien der Allbau-Gruppe umfassende Sicherheits- und Hygienemaßnahmen realisiert. "Trotz aller Unwägbarkeiten waren wir weiterhin über die verschiedenen analogen und digitalen Kommunikationskanäle wie über eMail, unser Kundenportal MeinAllbau, facebook, instagram oder allbau.de für Kunden und Partner jederzeit erreichbar. Wo es der Betrieb erlaubte, arbeiteten unsere Mitarbeiter aus dem Home Office", so Dirk Miklikowski. Darüber hinaus organisierte die Allbau-Gruppe für ihre Belegschaft umfassende Test- und Impfmöglichkeiten und leistete damit einen wichtigen Beitrag zur Eindämmung der Pandemie.
Gelungener Start des Klimaschutzpfades
"Auch wenn dies im Zuge der Pandemie und der Ukraine-Krise auch für uns ein Kraftakt war, konnten wir als kommunales Wohnungsunternehmen mit dem größten Portfolio an Mietwohnungen im Essener Markt mit unseren Prozessen, Investitionen, Dienstleistungen sowie unseren hochqualifizierten Mitarbeitern den Wandel hin zu einer nachhaltigeren Welt in Bezug auf Wohnumfeld, Nachbarschaft und Städtebau weiterhin aktiv mitgestalten. Dazu zählt auch der Schutz von Klima und Umwelt, den wir im Rahmen unseres eigen entwickelten "Klimaschutzpfades" mit zahlreichen Aktivitäten auch in Zukunft umsetzen werden", erläuterte Dirk Miklikowski.
Die Allbau GmbH nimmt bereits an vielen Stellen in Essen eine wichtige Rolle bei der Umsetzung von kommunalen Nachhaltigkeits- und Klimaschutzkonzepten vor allem im Rahmen der Quartiersentwicklung ein. Gerade das Thema Energieeffizienz war bei Allbau seit Jahren intensiv vorangetrieben worden. Das spiegelt sich zum einen in den umfangreichen energetischen Modernisierungen und zum anderen im Austausch der ineffizient, strombetriebenen Nachtspeicherheizungen wider. Die kontinuierliche Sanierungsquote lag immer bei ca. 2 %, das lässt sich im deutschlandweiten Vergleich als überdurchschnittlich bezeichnen. Aber um die zuvor beschriebenen weitgreifenden Klimaschutzziele als ein kommunales Wohnungsunternehmen - mit der damit einhergehenden sozialverantwortlichen Bedeutung - erfüllen zu können, ist eine strategische Weiterentwicklung des Unternehmens zur Wahrung der politischen und unternehmenseigenen Ziele notwendig. Dieser Tatsache bewusst wurde im Jahr 2021 eine unternehmensweite Dekarbonisierungsstrategie unter dem Namen "Klimaschutzpfad 2030/2045" erarbeitet, in die Unternehmensstrategie aufgenommen und ein Klimaschutz-Referat geschaffen, das diese Strategien im Zusammenhang mit allen Klimaschutzthemen zentral für die Unternehmensführung erarbeitet und unterschiedlichste Projekte des Klimaschutzes vorbereitet und koordiniert.
Der Allbau wird somit auch weiterhin die ökologischen Trends im Blick behalten, offen sein für Mitarbeiter- und Mieterwünsche und regelmäßig den Klimaschutzpfad mit neuen Inhalten anreichern, um die gesetzlichen Klimaschutzziele zu erreichen.
Vieles geht nicht ohne Förderung
Gleichzeitig machte Dirk Miklikowski deutlich, dass die Ziele im Rahmen von Bestandsoptimierung und Neubau (vor allem öffentlich geförderter Wohnungen) nur zu erreichen sind, wenn eine wesentliche Unterstützung von Bund, Land NRW und Stadt Essen gegeben ist. So wie in den letzten Jahren, als die Allbau-Gruppe sehr häufig die Förderprogramme des Landes NRW in Anspruch nahm und man gemeinsam Lösungen entwickelte, die sogar Pilotcharakter für andere Immobilienunternehmen hatten. "Seit 2010 haben wir fast 125 Mio. Euro aus Wohnraumförderungsmitteln des Landes NRW genutzt. Davon verwendeten wir über 71 Mio. Euro für Modernisierungen", so Dirk Miklikowski. So stand in 2020-2021 eine Modernisierungsoffensive für rund 750 Bestandswohnungen in Bergerhausen, Schonnebeck, Dellwig, Huttrop, Bochold, Innenstadt und Altenessen im Mittelpunkt. Aufgrund der Förderung des Landes NRW fielen die Wohnungen nach der Modernisierung bei diesen Projekten unter die Mietpreis- und Belegungsbindung für geförderten Wohnungsbau. Somit bleibt die Grundmiete bezahlbar und wurde lediglich moderat erhöht. Durch die energetische Sanierung sinken die Heizkosten, so dass die monatlichen Wohnkosten für die Kundinnen und Kunden in Summe bezahlbar bleiben.
Inwieweit das umfassende Investitionsprogramm weitergeführt werden kann, ist derzeit leider vollkommen offen. Die Krisen dieser Welt verschlechtern Investitionsbedingungen nahezu täglich. Der rasante Anstieg von Baukosten und der Material- sowie Fachkräftemangel machen sich deutlich bemerkbar und führen zu teilweise immensen Verzögerungen von Neubau- und Modernisierungsprojekten. "Diese Entwicklung ist für die Stadt Essen fatal, schließlich möchten wir nicht nur in die Modernisierung unserer Bestände in den nächsten vier Jahren 122 Mio. Euro investieren, sondern auch rund 400 öffentlich geförderte Wohnungen und Dutzende Eigenheime bauen", beschreibt Dirk Miklikowski die zur Zeit prekäre Situation. So möchte seine Unternehmensgruppe voraussichtlich in den nächsten Monaten mit den Hochbauarbeiten für den Wohnungsneubau "Am Mühlengarten" in Essen-Stoppenberg beginnen. Auf dieser vom Bistum Essen erworbenen Grundstücksteilfläche von rund 27.000 m² plant die Allbau-Gruppe 44 öffentlich geförderte Mietwohnungen, 19 frei finanzierte Mieteinfamilienhäuser, 55 Kaufeigenheime und eine 4-zügige Kita. Ein weiteres städtebauliches Highlight plant die Allbau-Gruppe in der nördlichen Innenstadt mit der Niederlegung des abgängigen ehemaligen Ledigenheimes (dem späteren "Haus der Begegnung") und 57 eigenen Wohnungen rund um den Weberplatz. An dem Standort soll ein Gebäudekomplex mit unterschiedlichen Nutzungen und einer Fläche von 10.000 Quadratmetern entstehen, das den nördlichen Teil der Innenstadt inhaltlich und städtebaulich bereichern wird. Auch der direkt benachbarte öffentliche Raum soll neue Qualitäten und Funktionen erhalten. Neben der Baupreisentwicklung und Ressourcenknappheit steht die Investitionstätigkeit auch angesichts rasant steigender Zinsen erheblich unter Druck.
Digitalisierung zur Optimierung von Arbeitsprozessen und Kundenmanagement
Aber auch die Umsetzung einer umfangreichen Digitalisierungsstrategie wird die Allbau-Gruppe in 2022 und den folgenden Jahren weiter stark in Anspruch nehmen, schließlich hat die Digitalisierung die Bedürfnisse und Erwartungshaltung der Menschen auch in Bezug auf smarte Kundenkommunikation und digitale Geschäftsprozesse geändert. Beim Allbau ist die Digitalisierung schon lange ein Schwerpunktthema. Hier werden Arbeitsprozesse automatisiert und digitalisiert, um für die MitarbeiterInnen Freiräume für mehr Individualität und Kreativität zu schaffen. "So können wir vor allem den Service für unsere Kunden weiter ausbauen. Wir setzen Medien und Techniken ein, die schon heute in großen Teilen den Alltag der Menschen bestimmen und gerade von jüngeren Menschen erwartet werden. Wir werden jedoch nie den Grundsatz aufgeben, dass der persönliche Kontakt zu unseren Kunden wesentlich für eine nachhaltig stabile Partnerschaft und Bindung an unser Unternehmen ist", so Dirk Miklikowski.
Den Geschäftsbericht 2021 finden Sie hier.
Die Kennzahlen der Allbau-Gruppe finden Sie hier.